5月以来，房地产板(bǎn)块个股多出现(xiàn)小幅上涨(zhǎng)，截至5月10日收盘，中信房地产指数本(běn)月(yuè)涨幅约为2％。而以公募基(jī)金为代(dài)表(biǎo)的(de)机构(gòu)对于这一(yī)板块已经在悄然布局(jú)。数(shù)据显示，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例(lì)，5月9日时所公布的总(zǒng)份额(é)均(jūn)较4月28日时有小(xiǎo)幅增长。根据基(jī)金一季报统计，龙头(tóu)与地方(fāng)国企央企获得(dé)增持，持仓数量占流通股比重增幅五(wǔ)只(zhǐ)个股分(fēn)别(bié)为(wèi)华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地(dì)产+0.97％、招(zhāo)商积余+0.92％。

　　公、私募配置(zhì)房地产或“底部(bù)回升(shēng)”

　　行业红利时代已过(guò) 精(jīng)耕细(xì)作成共识

　　从(cóng)公募基金(jīn)对(duì)房地产(chǎn)的配(pèi)置(zhì)看，2019年末，公募所持有(yǒu)的(de)房地(dì)产(chǎn)行业标的市值约1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年市场表现出色，但(dàn)公募所持房地产(chǎn)公司市值在股(gǔ)票资产(chǎn)中(zhōng)的占比却断崖式下跌(diē)至1.85％；2021年，这一数(shù)值更是进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于(yú)出现了(le)三年(nián)来的首次回(huí)升，年(nián)底这一数值从1.56％升(shēng)至(zhì)1.65％。与此同时，公募对(duì)房地产行业的持股比例也同步回(huí)升，从2021年底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势头似乎在今年一季度得以延续(xù)。数据(jù)统计显示，公募重仓持有房(fáng)地产板块一季(jì)度市值TOP15门(mén)槛为(wèi)1.6亿元，较2022年四季度提升(shēng)6.71％。持仓(cāng)市值前五个股分别为保利发展、招商蛇口、万(wàn)科A、华发(fā)股份(fèn)、滨江集团，持仓市值占板块比重合计达(dá)47.29％，环比下降3.05％。

　　从中不难(nán)发现，公募对(duì)于房地产的投资愈发(fā)有集(jí)中于龙头的趋势。Wind显示，在公募基金一季报(bào)汇(huì)总的重(zhòng)仓股中，房地产板块排(pái)名最(zuì)高的是保利发(fā)展，在基金重(zhòng)仓第33位。排(pái)名第二的是(shì)招(zhāo)商(shāng)蛇口，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌(pái)龙(lóng)头股(gǔ)万科(kē)A排在(zài)第96位。对比去年(nián)四季报(bào)，变化之处首先在于(yú)几只房(fáng)地产龙头(tóu)股从(cóng)排位上看均有退步，尤其是万(wàn)科最为明显；其次是金地(dì)集团退出百大之列。但考虑(lǜ)到房地产(chǎn)是(shì)复苏链上最(zuì)后一环(huán)，且首季并非行业销售旺季，其(qí)传导到二级市(shì)场(chǎng)乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还需(xū)要时间周期。

　　形成共识的是，经济圈(quān)判(pàn)断房地(dì)产已经进入大分化时代，一(yī)二线城市好于三四(sì)线城市。而映射到二级市场投(tóu)资上，配(pèi)置房地产行业(yè)轻松收获行(xíng)业贝塔的红(hóng)利期(qī)一去不返了。“如(rú)果按照产(chǎn)业周期来(lái)分类，包括房(fáng)地产等几(jǐ)类行业在盖(gài)特(tè)纳曲线里属于成熟(shú)期(qī)或(huò)者衰退期的行业，传统(tǒng)认(rèn)知上没有什(shén)么投资机会的。但(dàn)在这几(jǐ)年(nián)特殊(shū)的(de)行情里包括煤炭(tàn)、电(diàn)解铝(lǚ)等类似的行业也出现了一些机(jī)会，背后的逻(luó)辑是供给侧发生了更大的变化。”一不愿具名(míng)的上海(hǎi)公募基(jī)金经(jīng)理(lǐ)指出。

　　不过也(yě)有公募人士持谨慎乐观态度：“行业前(qián)几(jǐ)年17亿～18亿平方米(mǐ)的年销售面积很难再出现了(le)，2022年光是居民(mín)存款数量增(zēng)加了15万亿元。中国(guó)存量有400亿(yì)平方米建(jiàn)筑面积(jī)，考虑存(cún)量(liàng)地(dì)产(chǎn)的更新，也有近10亿平方米。需求端(duān)还(hái)需要有(yǒu)一(yī)定的(de)政策(cè)出来(lái)去刺激购房。”

　　宝盈基金房地(dì)产研究员吕(lǚ)功绩也指出：“时至(zhì)今日，无(wú)论从城镇化(huà)的进程，还是(shì)人均住房面积（接(jiē)近(jìn)30平/人），我(wǒ)国均(jūn)已告别住房短缺时代，而目前居民的(de)杠(gāng)杆(gān)率和房(fáng)价(jià)收入也(yě)不(bù)支撑每年18万(wàn)亿元的销售额(é)，以及过快(kuài)上行的(de)房价，因(yīn)而行业高增的时代已经过去，未来(lái)行业(yè)的需求或(huò)将回落(luò)，在此(cǐ)过程中，伴随着地产的高杠(gāng)杆属性(xìng)，就很(hěn)容易(yì)出(chū)现信用风险问题（类似2022年的民营地产(chǎn)爆雷），行业进入(rù)到供给侧出清的过程。这个(gè)过程中，综(zōng)合竞争力强的公司就能够(gòu)通过(guò)大鱼吃小(xiǎo)鱼的方(fāng)式，获得市占率的提升。当行业需求见顶回落时(shí)，行业的贝塔已经过去了，但不代表(biǎo)没有投资机会，机会在于城(chéng)市、位(wèi)置(zhì)、产品的阿(ā)尔(ěr)法，而对应到(dào)股票投(tóu)资，就是强竞争力公司的阿(ā)尔法。”

　　或许(xǔ)也是基(jī)于这样的认(rèn)识(shí)转变，精耕(gēng)细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃至整体(tǐ)机构的(de)务实之举(jǔ)。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地(dì)产(chǎn)“风物长(zhǎng)宜(yí)放眼量(liàng)”

　　头部央国企(qǐ)、优质区域性(xìng)标的成(chéng)香(xiāng)饽(bō)饽

　　5月以来，房地产板块个股多(duō)出现小幅上(shàng)涨，截至5月10日收盘(pán)，中信房(fáng)地产指数本月涨(zhǎng)幅(fú)约为2％。从具(jù)体的个股来看，《红周(zhōu)刊(kān)》利用Wind统(tǒng)计申万房地产(chǎn)板块个股，在纳(nà)入统计的124只房(fáng)地产类标(biāo)的股中，本月以来实现股价(jià)上(shàng)涨的达到了81家。

　　其(qí)中，上述时(shí)间段(duàn)恰好排名前(qián)五的公(gōng)司月内涨幅(fú双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖)超过(guò)了(le)10％，它(tā)们分(fēn)别是(shì)上实发展、浦(pǔ)东(dōng)金桥、*ST泛(fàn)海、华夏(xià)幸福、荣(róng)安(ān)地产。排(pái)名第一(yī)的上(shàng)实(shí)发展，五一假期归来后(hòu)日成交量明显(xiǎn)放大，4日、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股(gǔ)的基本(běn)面来(lái)看，上实发(fā)展的主营业务(wù)为房(fáng)地产开(kāi)发与经(jīng)营。公司的主要产(chǎn)品(pǐn)及服(fú)务(wù)为房(fáng)地产销售(shòu)、房地(dì)产租赁、物业管理服(fú)务(wù)、工程项目(mù)、酒店经营。从业绩数据来看(kàn)，2022年，其实现营业(yè)收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期减少47.85％，归母净利润(rùn)1.23亿元，同比下降(jiàng)33.24％。2023年第一(yī)季度，其实现营业(yè)总收入27.87亿元，同比增(zēng)长183.02％；归母净利润2.86亿元(yuán)，同比扭亏。

　　不过从十(shí)大流通股(gǔ)股东(dōng)来(lái)看，各(gè)类机构都有对其(qí)布局的例子。以3月31日时的首(shǒu)季十大流(liú)通(tōng)股股东来看， 具体包括公募的(de)上银基金、私募的迎(yíng)水文龙、中(zhōng)央汇金、长城资产管(guǎn)理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都跻(jī)身前十的(de)行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂时排名第二的浦(pǔ)东金桥也是(shì)上海(hǎi)本(běn)地房企，其第一季度(dù)的收(shōu)入利(lì)润规模大幅度复(fù)苏。究其原因(yīn)，一方面是该公司后疫情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一(yī)方面则(zé)是(shì)公(gōng)司拿地结算(suàn)持续(xù)性(xìng)向好，从数(shù)字上看，一季度新增虹口135、138住宅地(dì)块，总建筑(zhù)面积约54万平方米。

　　在这样的业(yè)绩(jì)势头(tóu)向好背景(jǐng)下，自然也吸引了知名机构在其中(zhōng)持续驻足。从第一季度十大流通(tōng)股股东来(lái)看(kàn)，知名私募高(gāo)毅邓晓峰的(de)两只产品依然在前十中，这也是(shì)连续(xù)第三(sān)个季度他(tā)有的两只(zhǐ)产品(pǐn)杀入前十。同时榜单中还(hái)有一支(zhī)大名鼎鼎的QFII阿布扎(zhā)比(bǐ)投资局，其当(dāng)季还小幅增加了持股。

　　除(chú)去上(shàng)述(shù)两家上海(hǎi)区(qū)域(yù)性(xìng)地产公司外(wài)，荣安(ān)地产(chǎn)则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的(de)地产公司，一季报交出的也(yě)是一份(fèn)报喜的成(chéng)绩(jì)单：首季公司(sī)实现营业收(shōu)入51.85亿(yì)元，同比增(zēng)长35.51％。归属于(yú)上市公司股东的净利润6.48亿元(yuán)，同比增长31.27％。

　　从(cóng)机构态度(dù)来看，《红周刊(kān)》注意到两(liǎng)只公募指基首季新杀入十(shí)大流通股股东行(xíng)列。具体说来， 南方中证全指房地产ETF上榜排名第七双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖(qī)位，富国中(zhōng)证指数1000增强则排(pái)名第九位，此外联袂出现的机构(gòu)还有QFII高盛国际和私(sī)募迎(yíng)水(shuǐ)聚(jù)宝。

　　接受《红(hóng)周刊》采(cǎi)访(fǎng)时，兴证全球基(jī)金相关人士分析：“经(jīng)历过行业洗牌和兼并重组后，龙头的价值更为(wèi)笃定突出；从拿地端看，2022年土地市(shì)场大幅(fú)降温，优质土(tǔ)地(dì)供给较多（券商测算对应潜在毛利率(lǜ)在(zài)25％以(yǐ)上，目前房(fáng)企(qǐ)的利(lì)润(rùn)率(lǜ)仅20％），绝大(dà)多数房企受限于信(xìn)用问题或者(zhě)资金紧张(zhāng)没(méi)法拿(ná)地，龙头房企趁机获(huò)取(qǔ)低成本土地，龙头房(fáng)企的拿地力(lì)度（拿地(dì)金额/销售金额）基本在30％以上；从(cóng)融(róng)资上看，龙(lóng)头房(fáng)企杠杆率(lǜ)较低，净负(fù)债率基本在70％以下，而(ér)其(qí)他房企的净负债率普遍都在100％以上，加(jiā)杠杆空间(jiān)有(yǒu)限(xiàn)，从(cóng)融(róng)资成本看，龙头房(fáng)企(qǐ)的融资成本不断下滑，基本在3％、4％左(zuǒ)右；对应到2023年的销售，龙(lóng)头房(fáng)企(qǐ)明显(xiǎn)跑赢行业，1～4月(yuè)百强房企的销售(shòu)额增速为9％，而TOP14的(de)销售额增(zēng)速为29％。”

　　需要强调的是(shì)，在(zài)当前中特(tè)估的(de)浪(làng)潮下(xià)，央国企地产股或存在发展的大好机会(huì)。中信证(zhèng)券指出：“房地产行业的结构性机(jī)会依然存(cún)在，少部分公司尤其是(shì)央(yāng)企占据(jù)显著优势，其主要又(yòu)体(tǐ)现为库存(cún)的优势(shì)。央企地产公司，现阶段表(biǎo)现出较(jiào)低的融(róng)资成本，优质的开发资源(yuán)和良好的不动(dòng)产资(zī)产运(yùn)营能力的多重(zhòng)竞争优势。”

　　“即使没有中特估，国央企相较于(yú)民营地产公司(sī)也(yě)是更有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于减值、土地(dì)资源债权债(zhài)务关系等问(wèn)题，市场对(duì)民营房开企业的(de)资产会有更多(duō)担忧和(hé)质疑，所以在这(zhè)一轮行(xíng)业出清的(de)过程(chéng)中，央国(guó)企相(xiāng)较于(yú)民企来说(shuō)估值的修复更明显。中特估的角度(dù)从(cóng)中长期的维度看(kàn)，行业的逻辑在于集中(zhōng)度提升(shēng)后，行业(yè)进入高质量(liàng)发展阶段，具备较快(kuài)速发(fā)展(zhǎn)阶(jiē)段更稳定(dìng)且(qiě)可预(yù)期(qī)的盈(yíng)利(lì)和(hé)现金流(liú)创造(zào)能力(lì)，以此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提(tí)升，应(yīng)该(gāi)关注估(gū)值相对较低，企业自身(shēn)资产的(de)质量(liàng)好、运(yùn)营能力强、可以(yǐ)创造持续现金流的企业。”

　　“存量时(shí)代(dài)中行业普涨的概(gài)率比较低，行业内部将出现(xiàn)分(fēn)化(huà)，要关注(zhù)将受(shòu)益(yì)于行业集中度(dù)提升的头(tóu)部公司。”星石投(tóu)资首席(xí)研究官方(fāng)磊也表示。

　　顺应(yīng)机(jī)构(gòu)这一思路(lù)的(de)话，或许(xǔ)还(hái)是(shì)保利(lì)发展、招(zhāo)商蛇口等国(guó)资背景龙头前途更为光(guāng)明(míng)。不过国(guó)投(tóu)瑞(ruì)银基金投(tóu)资部副总监綦傅(fù)鹏(péng)表(biǎo)示：“需要客观地去持(chí)续观(guān)察国企央企(qǐ)在三个方面是否可以维(wéi)持，首(shǒu)先(xiān)是融资成本(běn)保持低位(wèi)，其次是销(xiāo)售份额持续提升，再次(cì)是拿地份额持(chí)续(xù)提(tí)升(shēng)。”

　　复(fù)苏速度缓慢双刃剑比喻什么意思，双刃剑比喻什么生肖strong>

　　机(jī)构需(xū)要多给一些耐(nài)心(xīn)

　　而《红周刊》也根(gēn)据房企一季报梳理发现(xiàn)，对于2022年的(de)业(yè)绩出现的整(zhěng)体下滑，2023年(nián)一(yī)季度(dù)的业绩(jì)分化更趋明显，保利发(fā)展、滨江集团等(děng)房企(qǐ)营收、净利(lì)均实现了业(yè)绩的回正，甚至是(shì)较(jiào)大增速的增长。而这些(xiē)公(gōng)司也是机构(gòu)的重仓对象。

　　对此，知(zhī)名房地产业内人士张宏伟向《红(hóng)周(zhōu)刊》分析表示，业绩出现明显(xiǎn)改善的房企(qǐ)，主(zhǔ)要是(shì)因为过去(qù)两三(sān)年时(shí)间，尤(yóu)其(qí)是在2021年下半年民营房(fáng)企不(bù)怎么投资拿(ná)地(dì)之后(hòu)，国(guó)有企业(yè)仍(réng)在持续性地拿(ná)地，且主(zhǔ)要(yào)集中在(zài)核(hé)心城市，投(tóu)资力度较大。投资(zī)的驱动(dòng)能够推(tuī)动房企销售业绩的(de)增(zēng)长，从而(ér)在2023年一季度市(shì)场恢复(fù)但仍处于调整的过(guò)程中，能够保(bǎo)有一个(gè)正增长。

　　不过张(zhāng)宏伟同时也提(tí)醒表示，在房地产(chǎn)的复苏过程(chéng)中，还面临着一些不确定性(xìng)。其实整个市场从四月份开始又(yòu)在往下(xià)掉。除了杭州、成都等(děng)极个别城市四月环比(bǐ)三月(yuè)相对表现较好之外(wài)，包括北京、上海在内(nèi)的(de)绝大多数城市都出(chū)现环比下滑的情况。而现(xiàn)在(zài)五月(yuè)的市场(chǎng)表现(xiàn)也不太(tài)乐观。按照现在的经济状况、收入情况，以及市场的(de)去库存压力、企(qǐ)业的资金面压力(lì)，可能会出(chū)现，到(dào)六月份房企为了半年报(bào)冲业绩(jì)出现市场的短(duǎn)期反弹外的一个(gè)市场乏(fá)力(lì)现象。也就是说，第二季(jì)度、第三季度增长不确(què)定性的压力仍(réng)旧较大。

　　上(shàng)海利檀投资(zī)董事长陈昊扬也向《红周刊(kān)》指出，现在整个房(fáng)地(dì)产以(yǐ)及其(qí)上(shàng)下(xià)游产(chǎn)业链的复苏速度都比(bǐ)想象的要(yào)慢很多，我们要(yào)多给一些耐心，这个时候(hòu)，在房地产以及上下游(yóu)就不是赚快钱的时(shí)候，只能赚他基(jī)本面(miàn)的钱。但这也意(yì)味着，只有极(jí)为少数的、做得比同行好得多(duō)的企(qǐ)业，会伴(bàn)随整个行业的(de)弱复(fù)苏(sū)，业绩(jì)会逐步体(tǐ)现出来。所以只能耐心地去(qù)等待它的基本面不(bù)断地凸显出来(lái)，这需要时间。

　　（本文已刊发于5月(yuè)13日《红(hóng)周刊》，文中(zhōng)提及个股仅为举例分析，不做(zuò)买(mǎi)卖推荐(jiàn)。）