5月以(yǐ)来，房地产板块个股多出现(xiàn)小(xiǎo)幅(fú)上涨，截至5月(yuè)10日(rì)收盘，中信(xìn)房地产指数(shù)本月涨(zhǎng)幅约为(wèi)2％。而以公募(mù)基金为(wèi)代表的(de)机构对于(yú)这一板块已经在悄然布局。数(shù)据显(xiǎn)示(shì)，以南方和华夏的两(liǎng)只老牌ETF基(jī)金为(wèi)例，5月(yuè)9日时所(suǒ)公(gōng)布的总份额(é)均较4月28日时(shí)有小幅增长。根据基金一季报统计，龙头(tóu)与地方国企央企获得增持，持仓数量占流通(tōng)股(gǔ)比重增幅五只个股分(fēn)别为华(huá)发股份(fèn)+3.40％、滨(bīn)江集团+1.71％、中新集团+1.49％、卧龙地产+0.97％、招商积余+0.92％。

　　公、私(sī)募(mù)配置(zhì)房(fáng)地产或“底部回升”

　　行业红利时代已过 精耕细作成(chéng)共识(shí)

　　从公募基(jī)金对房地产(chǎn)的(de)配置看，2019年末，公募所持有的房地产(chǎn)行业(yè)标的市值(zhí)约(yuē)1188亿元，占其所持股票市值的4.66％左右；2020年(nián)市场表现出色，但公(gōng)募所持房地产(chǎn)公(gōng)司(sī)市值在股票(piào)资产(chǎn)中的占比却(què)断崖(yá)式下(xià)跌至1.85％；2021年，这一数值更是(shì)进一步(bù)降至1.56％。

　　不过2022年终于出现了三年来的首次回升(shēng)，年(nián)底这(zhè)一(yī)数值从1.56％升至1.65％。与此同时，公募对房地产行业的持股比例也同步回升，从2021年(nián)底的6.94％提高(gāo)到2022年末的(de)7.03％。

　　这样的势(shì)头(tóu)似乎在(zài)今(jīn)年一季度得以延(yán)续。数据统计(jì)显示，公募重仓持有(yǒu)房地产板块一季度市值TOP15门槛为1.6亿元，较2022年四季度提升6.71％。持仓市值前(qián)五个股(gǔ)分别(bié)为保利发展、招商蛇口、万科A、华发(fā)股份、滨江集(jí)团(tuán)，持仓市值占板(bǎn)块比重(zhòng)合计达(dá)47.29％，环比下降(jiàng)3.05％。

　　从中不(bù)难(nán)发现，公募对于房地产(chǎn)的投资愈发有集中于龙头的趋势。Wind显(xiǎn)示，在公募基金一季(jì)报汇总的重仓股(gǔ)中(zhōng)，房(fáng)地(dì)产板块排名(míng)最高的(de)是保利发展，在基金重仓第(dì)33位。排名第二的是招商(shāng)蛇口(kǒu)，排在(zài)第(dì)78位。而(ér)老牌龙头股万(wàn)科A排在第(dì)96位。对比去(qù)年四季报(bào)，变化之处首先在(zài)于几只房地产(chǎn)龙头股(gǔ)从排位上看均有退(tuì)步，尤(yóu)其是万科最(zuì)为明显(xiǎn)；其次是金(jīn)地集团退出百(bǎi)大之列。但考虑到房地产是(shì)复苏链上(shàng)最后一环，且首季(jì)并非行业销售旺季，其传导到二级市场乃至机(jī)构持(chí)仓(cāng)上还(hái)需要时间周期(qī)。

　　形(xíng)成共(gòng)识(shí)的(de)是(shì)，经济(jì)圈判(pàn)断(duàn)房地产已经进入(rù)大分化(huà)时代，一二(èr)线城(chéng)市好于三四(sì)线城市。而映射(shè)到二级市场投资上，配(pèi)置房地产行业轻松收获行业贝塔的红(hóng)利期一去不(bù)返了。“如果按照产(chǎn)业周(zhōu)期来(lái)分(fēn)类(lèi)，包括房地产等几类行(xíng)业在(zài)盖特(tè)纳曲线里(lǐ)属于成熟(shú)期或(huò)者衰退期的行业，传统认知上没(méi)有(yǒu)什么投资机会的。但在这几(jǐ)年特殊(shū)的行情里包括煤炭、电解铝等类似的行业也(yě)出(chū)现(xiàn)了一些机会(huì)，背后的逻(luó)辑是(shì)供给侧(cè)发生了更大(dà)的变化。”一不愿具名的上海公募(mù)基金经理指出。

　　不(bù)过也(yě)有公募人士持(chí)谨慎乐观(guān)态度(dù)：“行业(yè)前几年17亿～18亿(yì)平方米(mǐ)的(de)年销售面积很难再出现了，2022年(nián)光(guāng)是居民存(cún)款数量增加了15万亿元。中国存量有(yǒu)400亿平方(fāng)米建筑面积，考(kǎo)虑存量地产的更新(xīn)，也有(yǒu)近10亿平方米。需求端还需要有一(yī)定的(de)政策出(chū)来(lái)去刺激购房(fáng)。”

　　宝盈基金(jīn)房地产研究员吕功绩也指(zhǐ)出：“时至(zhì)今日(rì)，无论(lùn)从城镇(zhèn)化的进程，还是人均住房面积（接近30平/人），我(wǒ)国(guó)均(jūn)已告别住(zhù)房短缺时代，而目前居民(mín)的杠(gāng)杆率和房价收(shōu)入也不支(zhī)撑每年18万(wàn)亿(yì)元的销售额(é)，以及过快上(shàng)行的(de)房价，因而行业高(gāo)增的时代已经过去，未来(lái)行业的需求或将(jiāng)回落，在此过(guò)程(chéng)中(zhōng)，伴随着地产的高杠杆(gān)属性，就很容易(yì)出现信用风险问题（类似(shì)2022年的民营(yíng)地(dì)产爆(bào)雷(léi)），行业进入到(dào)供(gōng)给侧出清的过(guò)程(chéng)。这个过程(chéng)中，综(zōng)合竞争力强的公司(sī)就能(néng)够通过(guò)大鱼吃小鱼(yú)的方(fāng)式，获得市占(zhàn)率(lǜ)的提升。当行业(yè)需求见顶回落时，行业的贝塔(tǎ)已(yǐ)经过去了，但不代表没(méi)有投资(zī)机会，机(jī)会在(zài)于城市、位置、产品(pǐn)的阿尔法，而(ér)对应到股票(piào)投(tóu)资，就是(shì)强(qiáng)竞(jìng)争力(lì)公司的(de)阿尔法。”

　　或许也是基于这阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊(zhè)样(yàng)的认识转(zhuǎn)变，精耕细作(zuò)个股成(chéng)为公募乃(nǎi)至整体机构(gòu)的务(wù)实之举。

　　机构(gòu)配(pèi)置房地产(chǎn)“风物长宜(yí)放眼(yǎn)量”

　　头部央国企、优质区域(yù)性标的成香(xiāng)饽饽

　　5月(yuè)以来，房地(dì)产(chǎn)板块(kuài)个(gè)股多出现小幅上涨，截至5月10日收盘，中信房地产指数本月(yuè)涨幅约为2％。从(cóng)具体的个股来看，《红周刊》利用Wind统(tǒng)计申(shēn)万房地产板块个股，在纳入统计的124只房地产类(lèi)标的股(gǔ)中，本月以来实现股价上涨的达到了81家。

　　其中，上(shàng)述时(shí)间(jiān)段(duàn)恰好排名前五的公司(sī)月内(nèi)涨幅超过了10％，它(tā)们分别(bié)是上实发(fā)展、浦(pǔ)东金桥、*ST泛海、华夏幸(xìng)福、荣安地产。排名第一的上实发展，五一(yī)假(jiǎ)期归来后日(rì)成交量明显(xiǎn)放(fàng)大，4日(rì)、5日连续两个(gè)交易日(rì)收出涨停。从该股的基本面来看，上(shàng)实发展的主营业务为房地(dì)产开发与(yǔ)经营。公(gōng)司(sī)的主要(yào)产(chǎn)品(pǐn)及(jí)服务为房(fáng)地产销售、房(fáng)地产(chǎn)租赁、物业管理服(fú)务、工程项目(mù)、酒店经营(yíng)。从业绩数据来看(kàn)，2022年(nián)，其实现营业收(shōu)入(rù)52.48亿(yì)元，比上期(qī)减少47.85％，归母净(jìng)利润(rùn)1.23亿元，同比下(xià)阻抗实部虚部是什么意思，实部虚部是什么意思啊降33.24％。2023年第一季度，其实现营业(yè)总(zǒng)收入27.87亿元，同比增长183.02％；归母净利(lì)润2.86亿(yì)元，同(tóng)比扭亏。

　　不过从十大流通(tōng)股股(gǔ)东来看，各类机构都有对其布(bù)局的例子(zi)。以3月(yuè)31日时的首季十大流(liú)通股(gǔ)股东来看， 具体包括(kuò)公募的上银基金、私募的迎水(shuǐ)文龙、中央(yāng)汇金、长城(chéng)资(zī)产管理(lǐ)公(gōng)司等(děng)都(dōu)跻(jī)身前十的行列。

　　巧合(hé)的是，涨幅暂(zàn)时排名第二的浦东金桥(qiáo)也是上海(hǎi)本(běn)地房企(qǐ)，其第一季度的收入利润规模大(dà)幅度复苏。究其原因(yīn)，一方面是(shì)该(gāi)公司后疫(yì)情时代出租率复苏至近年(nián)来最高，另一方面则(zé)是公(gōng)司拿地结算持续性向好，从数字上(shàng)看，一季度新增虹(hóng)口135、138住宅地块，总建(jiàn)筑(zhù)面积约54万(wàn)平方米。

　　在这样的业绩势头向好背景下，自然也吸引了知名机构在(zài)其中持续驻(zhù)足。从第一季度十大流通股股(gǔ)东(dōng)来看，知名私募高(gāo)毅(yì)邓晓峰的两只产品依然(rán)在前十中，这也(yě)是连续第三(sān)个季度他(tā)有(yǒu)的两(liǎng)只产品(pǐn)杀(shā)入(rù)前十。同时(shí)榜单中还(hái)有一支大(dà)名鼎鼎的QFII阿布扎比(bǐ)投资局，其当季还(hái)小幅增加了持(chí)股。

　　除去上述(shù)两家上海区域性地产公司外(wài)，荣安地产则(zé)是主(zhǔ)要(yào)布局在深圳的地产(chǎn)公(gōng)司，一季报交出的也是一份(fèn)报喜的(de)成(chéng)绩单(dān)：首季公司实现(xiàn)营业收(shōu)入51.85亿(yì)元(yuán)，同比增长35.51％。归属(shǔ)于上(shàng)市公司股东的(de)净利润(rùn)6.48亿元(yuán)，同比增长(zhǎng)31.27％。

　　从机构态度来看，《红(hóng)周(zhōu)刊》注意到两只公(gōng)募指基首季新杀入(rù)十大(dà)流通股(gǔ)股东行(xíng)列。具体说来(lái)， 南方中证全指房地产ETF上(shàng)榜排名(míng)第七位，富国中证指数(shù)1000增强则排名第(dì)九位，此(cǐ)外联袂(mèi)出现的机构还有QFII高(gāo)盛国际和私募迎水聚宝(bǎo)。

　　接受(shòu)《红周刊》采访时，兴证(zhèng)全球基金相关人士(shì)分析：“经历过行业(yè)洗牌和兼(jiān)并重组后，龙头的价值(zhí)更为(wèi)笃(dǔ)定突出；从拿(ná)地(dì)端看，2022年土地市场大幅降温(wēn)，优质土地供给较多（券商(shāng)测算对应潜在毛(máo)利率(lǜ)在25％以上，目前房(fáng)企的利润(rùn)率仅20％），绝大多数(shù)房企(qǐ)受限于(yú)信用问题或者资金紧(jǐn)张没法拿地，龙头房企趁机获取低成本土(tǔ)地(dì)，龙头房(fáng)企的(de)拿地力度(dù)（拿地金额/销(xiāo)售金额(é)）基本(běn)在30％以上；从融资上看，龙头房企杠杆率较低，净负债率基本(běn)在70％以(yǐ)下(xià)，而其他房企的净负(fù)债(zhài)率普遍都在100％以上，加杠杆空间有限(xiàn)，从融资成本(běn)看，龙(lóng)头房企的融资成本不(bù)断下(xià)滑，基(jī)本在3％、4％左右；对应到2023年的(de)销售，龙头房企明显跑赢行业，1～4月百强(qiáng)房企(qǐ)的销(xiāo)售额增速为9％，而(ér)TOP14的销(xiāo)售额增速为29％。”

　　需要强调(diào)的是(shì)，在当前中(zhōng)特估(gū)的浪(làng)潮下(xià)，央(yāng)国(guó)企地产股或(huò)存(cún)在(zài)发展的(de)大好机(jī)会。中信(xìn)证券指出：“房地产行业(yè)的(de)结构性机会依然存在，少(shǎo)部分公司尤其(qí)是央(yāng)企占据显著优势，其主要又体现为库(kù)存的优势。央企地产(chǎn)公司，现阶段表现出较(jiào)低的(de)融资(zī)成本，优质(zhì)的开发资(zī)源和(hé)良好的不动产(chǎn)资产(chǎn)运营(yíng)能力(lì)的多重竞争优势。”

　　“即(jí)使没(méi)有中特估(gū)，国央企相较于民营地产公司也(yě)是更(gèng)有(yǒu)优势的。”吕功绩强调，“对于(yú)减(jiǎn)值、土地资源债(zhài)权债务关系(xì)等问(wèn)题，市场对(duì)民(mín)营房开企业的资产会有更多担忧(yōu)和质(zhì)疑(yí)，所以在这一(yī)轮行业出清的过程(chéng)中(zhōng)，央国企相较于(yú)民企来说估(gū)值的(de)修复更(gèng)明显(xiǎn)。中特估的角度从中长期(qī)的(de)维度(dù)看，行业的逻辑在于集(jí)中度提升后，行(xíng)业进入高质(zhì)量发展阶段，具备较快速(sù)发展阶段更稳定且可预期的(de)盈(yíng)利和现金(jīn)流创造能力，以(yǐ)此(cǐ)带(dài)来估值中枢的提升，应该关(guān)注估值相对较(jiào)低，企业自身资产(chǎn)的质(zhì)量(liàng)好(hǎo)、运(yùn)营能力强(qiáng)、可以创造持续(xù)现金流的(de)企业(yè)。”

　　“存量时代(dài)中(zhōng)行(xíng)业普涨(zhǎng)的概率比较低，行业内部将出现分(fēn)化，要关(guān)注将受益于行业集中(zhōng)度提升的头部公司。”星石投资(zī)首席(xí)研究官方磊也表示。

　　顺应(yīng)机构这(zhè)一思路(lù)的(de)话，或许还(hái)是(shì)保利发(fā)展、招商蛇口等国资(zī)背景龙头前途更为光(guāng)明。不过国(guó)投瑞银基金投(tóu)资部副总监綦(qí)傅鹏表示：“需要客观地去持续(xù)观察(chá)国企(qǐ)央(yāng)企在三个方(fāng)面是否可以维(wéi)持，首先(xiān)是融(róng)资成本保(bǎo)持低位，其次是销售份额(é)持续提(tí)升(shēng)，再次是拿地(dì)份额持(chí)续提升(shēng)。”

　　复苏速度缓慢

　　机构需要多给一些耐(nài)心

　　而《红周(zhōu)刊(kān)》也(yě)根(gēn)据房企一季报梳理发现，对(duì)于2022年的业绩出现的整体下滑，2023年(nián)一季度的业(yè)绩分化更(gèng)趋明显，保(bǎo)利发展、滨江(jiāng)集团等房(fáng)企营(yíng)收(shōu)、净利(lì)均实现了(le)业绩的回正，甚(shèn)至是较大增速的(de)增(zēng)长。而这些公司也是机构的重仓对象。

　　对此，知名房地产业内人(rén)士张宏伟(wěi)向《红周刊》分析表(biǎo)示(shì)，业绩(jì)出现明(míng)显改善的(de)房企，主要是因为过去两三年时(shí)间，尤其是在2021年(nián)下(xià)半年(nián)民营房(fáng)企不怎么投资(zī)拿地之后，国(guó)有企业仍在持续性地(dì)拿(ná)地(dì)，且主(zhǔ)要(yào)集(jí)中在(zài)核心城市(shì)，投(tóu)资力度(dù)较大。投资的驱动能够推动房(fáng)企销售业绩的增长，从(cóng)而在2023年一季度市场恢复但仍处于调整的(de)过程中，能够保有(yǒu)一(yī)个正增(zēng)长。

　　不过张宏伟同时也(yě)提(tí)醒(xǐng)表示(shì)，在房地产的复苏过(guò)程(chéng)中(zhōng)，还(hái)面临着一(yī)些不确(què)定性。其(qí)实整(zhěng)个市(shì)场从四月份开始又(yòu)在往下掉。除了杭州、成都等极个别城市(shì)四月环(huán)比(bǐ)三月相对表(biǎo)现较好之外，包括北京、上(shàng)海在内的绝大多数城市都出现环比下(xià)滑的(de)情况。而现在五月的市场表现也不(bù)太乐观。按照现在(zài)的经济状况、收入情(qíng)况，以及市场的去库存压力(lì)、企业的(de)资金面压(yā)力，可能会(huì)出现，到六月份房(fáng)企(qǐ)为了半年报冲业绩出现(xiàn)市场的短期反弹外的(de)一个(gè)市场乏力现象。也就是说，第二季度、第三季度增长不确定性的压力仍旧较大。

　　上(shàng)海利(lì)檀投资董事(shì)长陈(chén)昊扬也(yě)向《红周刊》指出(chū)，现在(zài)整个房地产以及(jí)其上下游产(chǎn)业(yè)链(liàn)的复苏速(sù)度都比想象的要慢(màn)很多，我(wǒ)们(men)要多给一些耐(nài)心，这个(gè)时候，在房地产(chǎn)以及上下游就不是赚快钱(qián)的时候(hòu)，只能赚他基本(běn)面的(de)钱(qián)。但(dàn)这也意味着(zhe)，只(zhǐ)有(yǒu)极为少数的、做得比(bǐ)同(tóng)行好得多的企(qǐ)业，会伴随整个(gè)行业的弱复(fù)苏，业绩会逐(zhú)步(bù)体现出(chū)来。所以只能(néng)耐心(xīn)地去(qù)等(děng)待它(tā)的基本面(miàn)不断(duàn)地凸显(xiǎn)出来，这(zhè)需(xū)要时间。

　　（本文已刊发于5月13日《红周刊》，文中提及个(gè)股仅(jǐn)为举例分析(xī)，不做买卖推(tuī)荐。）

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